Vid ett köp av en villa, ett fritidshus eller en annan fastighet tillkommer vanligtvis två saker utöver köpeskillingen: lagfart och ibland nya pantbrev. Det är engångskostnader som köparen bör känna till redan innan kontraktet skrivs. Här får både bostadsköpare och mäklare en tydlig förklaring till hur de beräknas.
Vad är lagfart?
Lagfart är registreringen av vem som äger fastigheten. Vid ett vanligt köp betalar en privatperson normalt 1,5 procent i stämpelskatt, medan vissa juridiska personer, exempelvis aktiebolag, normalt betalar 4,25 procent. Bostadsrättsföreningar och kommuner tillhör de grupper som normalt omfattas av 1,5 procent. Expeditionsavgiften är 825 kr. Stämpelskatten är lägst 50 kr när köp är skattepliktigt.
Vilket värde används för att räkna lagfart?
Lantmäteriet jämför köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år då lagfart beviljas. Det högre värdet används och avrundas nedåt till närmaste hela tusental. Om priset är 3 500 000 kr och taxeringsvärdet föregående år är 2 700 000 kr blir underlaget 3 500 000 kr. För en privat köpare blir stämpelskatten då 52 500 kr, plus 825 kr i expeditionsavgift: 53 325 kr totalt.
Om taxeringsvärde saknas kan ett värdeintyg behövas. En exakt kostnad kan då inte alltid anges direkt. Kontrollera situationen med Lantmäteriet innan du lämnar en slutlig uppgift.
Gör din egen beräkning i vår lagfarts- och pantbrevskalkylator. Där kan du jämföra skattegrundande värde och vald köparkategori.
Vad är pantbrev och varför kan det kosta extra?
En fastighet kan ha befintliga pantbrev som normalt kan användas som säkerhet även av en ny ägare. Om det planerade lånet är högre än de användbara befintliga pantbrevens sammanlagda belopp kan ytterligare pantbrev behövas. Skatten för en ny inteckning är 2 procent av beloppet, beräknat på hela tusental kronor och minst 50 kr per ny inteckning. Till detta tillkommer 375 kr i expeditionsavgift per ny inteckning.
Exempel med befintliga pantbrev
Du vill låna 2 800 000 kr. Fastigheten har redan pantbrev som kan utnyttjas för 1 500 000 kr. Då behövs ytterligare 1 300 000 kr i inteckningsutrymme. Om det tas ut som ett nytt pantbrev blir stämpelskatten 26 000 kr och expeditionsavgiften 375 kr. Kostnaden för nya pantbrev blir 26 375 kr.
Befintliga pantbrev är inte samma sak som säljarens kvarvarande lån. Kontrollera de registrerade inteckningarna och vad som kan disponeras med banken. Om flera nya pantbrev tas ut påverkas expeditionsavgiften, och avrundning per inteckning kan påverka skatten.
Snabb sammanställning för mäklare
En mäklare behöver ofta kunna förklara den totala ekonomin på ett kundmöte. I mäklarkalkylatorn anger du köpeskilling, kontantinsats i procent, föregående års taxeringsvärde och tillgängliga befintliga pantbrev. Verktyget beräknar planerat lån, lagfartsavgift, pantbrevskostnad och kontantinsats plus de två avgiftstyperna.
Med en köpeskilling på 3 500 000 kr och en antagen kontantinsats på 10 procent blir det planerade lånet 3 150 000 kr och egna insatsen 350 000 kr. Om det finns pantbrev för 1 500 000 kr sedan tidigare kan ett nytt pantbrev för 1 650 000 kr behövas. Med exemplen ovan blir lagfarten 53 325 kr och pantbrevet 33 375 kr. Samlat beräknat kontantbehov blir 436 700 kr.
Du kan kopiera resultatet, skriva ut kundbladet eller ladda ner CSV som stöd inför samtalet. Det behövs inget konto och inga kunduppgifter skickas till någon beräkningstjänst.
Vad gäller för bolånetaket under 2026?
Från den 1 april 2026 är bolånetaket för köp av en ny bostad normalt 90 procent av bostadens marknadsvärde. Det betyder inte att varje köpare får låna 90 procent: banken gör alltid sin egen kreditprövning. Mäklarkalkylatorn använder därför en justerbar kontantinsats i stället för att lova en viss belåning.
Källa: Regeringen – nya bolåneregler 1 april 2026.
Gäller detta vanliga bostadsrätter?
Nej. När du köper en vanlig bostadsrätt köper du inte fastigheten och ansöker därför inte om lagfart på samma sätt. De här beräkningsverktygen avser vanliga fastighetsköp, till exempel en villa. Tomträtt, arv, gåva, bodelning och särskilda transaktioner kan också ha andra regler.
Viktiga förbehåll innan kundbladet används
Det här är preliminära belopp, inte ett lånelöfte eller en bindande avgiftsuppgift. Eventuella bankavgifter, värdeintyg, flyttkostnader, ränta, amortering och andra poster ingår inte. För köp med avvikande förutsättningar bör du stämma av med både bank och Lantmäteriet.
Källor: Lantmäteriet – stämpelskatt och avgifter och Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.